PRENOS NEKRETNINA IZ JEDNOG PRAVNOG LICA U DRUGO PRAVNO LICE

0

Unos nekretnine od jednog u drugo privredno društvo, za društvo – ulagača predstavlja ulaganje, odnosno povećanje njegovog ulaganja, a za društvo – primaoca ulaganja je to povećanje njegovog osnovnog kapitala. Inače, povećanje osnovnog kapitala može biti efektivno (pri čemu se osnovni kapital povećava uz istovremeno stvarno povećanje imovine društva, u novcu, stvarima i/ili pravima) i nominalno (kada se knjigovodstveno, na osnovu odluke, osnovni kapital povećava bez promjene strukture i vrijednosti imovine društva, na primjer, prilikom povećanja osnovnog kapitala iz dobiti ili rezervi). Kod unosa nekretnine od drugog pravnog lica radi se o efektivnom povećanju osnovnog kapitala kod primaoca takvog ulaganja.

U svim slučajevima efektivno povećanja osnovnog kapitala odlukom o povećanju osnovnog kapitala (kojom se mijenjaju i odredbe statuta u to pogledu) mora se utvrditi ukupan iznos za koji se povećava osnovni kapital, te vrsta, način i rok uplate uloga kojim se povećava osnovni kapital. Kada se radi o povećanju kapitala u stvarima te stvari u cijelosti moraju biti unseen u društvo tako da društvo može njima trajno i slobodno raspolagati.

Nekretnina se upisuje u iznosu tržišne vrijednosti dotične nekretnine, koju procjenjuje ovlašteno lice (sudski vještak ili ovlašteni procjenitelj) i sa kojom se moraju saglasiti  ostali ulagači/članovi (ako ih je više).

PDV ASPEKT

Da li je prenos nekretnine promet prema Zakonu o PDV-u?

Prometom dobara se, u smislu člana 4. Zakona o PDV (“Službeni glasnik BiH”, br. 9/05, 35/05 i 100/08), smatra svaki prenos prava raspolaganja na stvarima licu koje tim dobrima može raspolagati kao vlasnik.
Ovdje se dakle radi o prometu. Sad je pitanje da li je takav promet oslobođen od plaćanja PDV-a.

PRENOS POSLOVNE CJELINE

Prema Članu 7. Stav 2. Zakona prenos poslovne cjeline je oslobođen plaćanja PDV-a ako se radi o prenosu cjelokupne ili dijela imovine poreznog obveznika, koja tvori zaseban poslovni subjekat, sa ili bez naknade, ili kao ulog, ako je sticalac porezni obveznik i ako produži da obavlja istu privrednu djelatnost, pod uslovom da kupac ili sticalac te cjeline ima mogućnost dobiti istu stopu za odbijanje ulaznog poreza od prodavca.

Naprimjer, prodaja proizvodne hale sa svim mašinama i postrojenjima u njoj je zaseban poslovni subjekat. Prodaja samo opreme je klasičan promet. Također, unos jedne nekretnine u capital drugog lica, predstavlja obični promet nekretnine i podliježe oporezivanju.

NOVOSAGRAĐENI GRAĐEVINSKI OBJEKTI

Oporezivanje nekretnina u PDV sistemu regulisano je članom 4. i članom 25. Zakona o PDV i članom 8. Pravilnika o primjeni tog zakona. Prema odredbi člana 4. Zakona, prometom nekretnina koji se oporezuje PDV-om se smatra samo (prvi) prenos prava raspolaganja na novosagrađenim objektima, dok je članom 8. Pravilnika o primjeni Zakona o PDV bliže određeno da se pod novosagrađenim građevinskim objektima smatraju objekti koji nisu upotrebljavani u svrhu za koju su izgrađeni i koji (dotad) nisu bili predmet prenosa prava raspolaganja

PDV se obračunava i plaća isključivo na prvi prenos nepokretnosti licu koje sa tom nepokretnosti može raspolagati kao vlasnik, uz dodatni uslov (propisan Pravilnikom) da se radi o nepokretnosti koja nije korištena. Prema tome, promet novoizgrađenog građevinskog objekta, koji nije korišten i koji dotad nije prometovan, podliježe obračunu i plaćanju PDV-a.

Ovakav promet predstavlja oporezivi promet, i PDV se treba obračunati na svoj teret. Osnovicu za oporezivanječinila bi procijenjena vrijednost nekretnine kod sticaoca, a ne knjigovodstvena vrijednost kod prenosioca.

  • KORIŠTENI GRAĐEVINSKI OBJEKTI

Pošto se kod ovakvih ulaganja najčešće radi o objektu koji je već bio korišten od ulagača (prenosioca) to pri njegovom unosu u kapital drugog preduzeća, prema članu 8. Pravilnika, najčešće nema obaveze za PDV.

Međutim, u tim slučajevima, ulagač – prenosilac (PDV obveznik) ima obavezu ispravke (storna) srazmjernog dijela ranije odbijenog ulaznog poreza, ukolikood godine nabavke (i odbitka PDV-a na tu nekretninu) do godine u kojoj se vrši prenos nije protekao period koji je propisan kao “minimalni period” korištenja, za poslovne i oporezive svrhe, kapitalnih dobara (opreme i objekata) na kojeje prethodno odbijen ulazni porez. Taj period je 10 godina za nekretnine. Ukoliko se prenos (unos) objekata vrši prije isteka perioda od 10 godina, ranije odbijeni ulazni porez se ispravlja (stornira) srazmjerno broju godina koje “nedostaju” do isteka tih 10 godina.

 Kada se radi o unosu (prometu) već korištene nekretnine ne postoji obaveza obračunavanja PDV-a (samo srazmjerni odbitak ako je manje od 10 godina korišten)

 Kada se, pak, radi o unosu novosagrađene nekorištene nekretnine, tada unos takve nekretnine predstavlja oporezivi promet, što znači da je ulagač dužan putem interne fakture obračunati PDV na svoj teret.

PROMET NOVOSAGRAĐENE I NEKORIŠTENE NEKRETNINE- Predstavlja oporezivi promet, i PDV se treba obračunati na svoj teret. Osnovicu za oporezivanječinila bi procijenjena vrijednost nekretnine kod sticaoca, a ne knjigovodstvena vrijednost kod prenosioca.

ASPEKT POREZA NA PROMET NEKRETNINA

  • Uređeno kantonalnim propisima
  • U većini kantona (izuzev kantona 10) ovaj promet nije oporeziv porezom na promet nekretnina
  • U kantonu 10 ulagač plaća porez na promet nekretnina 5% na tržišnu vrijednost nekretnine

RAČUNOVODSTVENI ASPEKT

Knjiženje kod ulagača

Knjiženje se vrši na konu 060- Ulaganje u kapitalu povezanih društava uz isknjižavanje 021- Građevinski objekti i 0218 IV građevinskih objekata. Evidentira se po knjigovodstvenoj vrijednosti prenesenog objekta.

Knjiženje kod sticaoca ulaganja

021  Građevinski objekat D, a 302 Osnovni kapital potražuje. Evidentira se po procijenjenoj vrijednosti priznatoj pri upisu unosa te nekretnine. Ako se javi razlika između konta 060 kod ulagača i 302 kod primaoca ulaganja evidentirati će se kao goodwill ali samo u konsolidovanom fin.izvještaju.

PS 02/2016 Amra Salihović (Revicon)

Share.

About Author

Certificirani računovođa/ ovlašteni revizor. Vlasnik male računovodstvene agencije :)

Leave A Reply